שומת פיצויי הפקעה

בקביעת השווי של קרקע שהופקעה לצרכי ציבור, בהתאם להוראות פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1973 והוראות חוק התכנון והבניה, תשכ"ה.

קיימים למעשה שני מצבים:

• א. המצב שבו הופחת שווי הקרקע שתכנית המפקיעה לעומת השווי שהיה לקרקע בתכנית שקדמה לתכנית המפקיעה.
• ב. המצב שבו עלה שוויה של הקרקע שהופקעה, לעומת שוויה בתכנית שקדמה לתכנית הנ"ל (להלן – "התכנית ערב התכנית המפקיעה").

הוראות החיקוקים הנ"ל – והפסיקה המנחה שהתקבלה בעקבות תביעות שהוגשו (כנגד הרשות המפקיעה) לפיצויים בגין הקרקע שהופקעה – מתייחסים לשוני האמור לעיל, כדלקמן:

• א. ירידת שווי:
  אם לדוגמא, שונה יעודה של קרקע מאדמת בנייה לשטח ציבורי פתוח וככזו הופקעה,        יפוצה בעליה בגין שוויה על פי התכנית המפקיעה – היינו, שוויו של שטח ציבורי פתוח.
  הפיצוי בגין שינוי היעד מאדמת בנייה לשטח ציבורי פתוח הינו במסגרת תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.
  תביעה זו שונה ונפרדת מהתביעה בגין ההפקעה.
  כדברי כב' השופט בייסקי (כאשר כיהן כשופט מחוזי) בהמרצת הפתיחה (ת"א) 9489/73 ופסק דינו אושר ע"י בית-המשפט העליון ב ע"א 553/79 (לא פורסם); –
  "מכיוון שהפקעת אותה הקרקע לאחר שינוי יעודה מאדמת בניה לשטח ציבורי פתוח, אין לפצות עליה את בעליה אלא בגין הפסד שהוא סובל משלילת בעלותו על שטח ציבורי פתוח. הרי על ההפסד שסבל משינוי הייעוד כבר בא – או יכול היה לבוא על פיצוייו (לפי הוראות ס' 197 לחוק התכנון והבניה – ה.ש.) ודאי אין לפצות את הבעלים פעמיים על אותו הפסד".

פסיקה נוספת שפורסמה לאחרונה (עזבון שריף שנטי ואח' נגד עיריית ת"א, ע"א 768/71,   פד"י מ' 1. 348) מבהירת את הוראות החוק והפסיקה בעניין שוויה של קרקע במקרים בהם "מפקיעה הרשות קרקע בייעוד נחות לעומת הייעוד שהיה לאותה קרקע בתכנית שקדמה לתכנית המפקיעה".
המסקנה של בית-המשפט במקרה זה, זהה לאמור לעיל:
שומת הפיצויים היא עפ"י הייעוד בתוכנית המפקיעה – שטח ציבורי פתוח.
למצב זה שבו ירד ערך הקרקע בתכנית המפקיעה לעומת הערך בתכנית שקדמה לה, קיימים פסקי-דין נוספים המאוזכרים בספרות המשפטית הקיימת (ר' ספרו של עו"ד א. קמר, עו"ד רויטל ואח').

• ב. עליית שווי:
  שונה הוא הדין במקרה בו עלה שווי המקרקעין עפ"י התכנית המפקיעה – לעומת שוויה בתכנית שבוטלה והוחלפה ע"י התכנית המפקיעה.
  כאן אנו נזקקים להוראות ס' 12 (ג) לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943:
  "בית המשפט לא יביא בחשבון את התאמתה או הכשרתה המיוחדת של הקרקע לאיזו מטרה. אם זו מטרה שאי אפשר להשתמש בה אלא עפ"י סמכויות הנובעות מחוקים, או שאין ביקוש עליה בשוק, חוץ מביקושה ע"י קונה מסוים לצרכיו המיוחדים או מביקושה לצרכי שר האוצר".
  היינו – בשומת הפיצויים – אין להביא בחשבון עליו בשווי המקרקעין בשל שינוי יעודה  בתכנית המפקיעה לעומת התכנית שקדמה לה.
  פסיקה רלבנטית לעניין זה היא, בין היתר, כדלקמן:

• • בתיק ע"א 476/76 מזרחי ואח' נ. עירית ת"א, פד"י ל"א 352,2, שם – הופקעו מקרקעיהם של המערערים לצורך הקמת התחנה המרכזית החדשה בתל-אביב.
    בית-המשפט קבע, כי יש לשום את המקרקעין לפי שווים על פי התכנית הקודמת ולא עפ"י התכנית המפקיעה (או כדברי בית-המשפט – התכנית שעמדה ביסוד ההפקעה).
    הנמחקת בית-המשפט הושתתה על הצורך במוסד ההפקעה – שבא לאפשר לרשות הציבורית לרכוש את המקרקעין הדרושים לה למטרתה – לפי השווי שהיה למקרקעין אילולא המטרה וההשבחה שנוצרה ביוזמת הרשות המפקיעה.

• • במשפט אחר – בתיק ת"א (חיפה) 2094/67, – זילברמן ואח' נ. עירית חיפה – פס"מ ע"א, 250,254, שאושר בערעור ע"א 715/70, פד"י ו' (תמצ') 350, שונה יעודה של קרקע מ"שמורת טבע" – חלק מהפארק הלאומי שתוכנן על הר הכרמל – למכון אוניברסיטאי.
    בית המשפט קבע שמאחר ויוזמת התכנית היתה העיריה והתכנית אושרה ליוזמה זו, ורק העיריה היתה מסוגלת להקים את המכון האוניברסיטאי – בעבורו הופקעה חטיבת קרקע – ייקבע הפיצוי בגין ההפקעה עפ"י יעודה כשמורת טבע.

• • מקרה נוסף נדון בתיק המרצת פתיחה (ת"א) 849/82 בעניין רחל מרקוביץ ואח' נגד עירית ראשון לציון (עדיין לא פורסם). במקרה זה שונה יעודה של קרקע חקלאית לאזור לבנייני ציבור להקמת בית-הספר.
    גם כאן הבהיר השופט אלוני (בביהמ"ש המחוזי) כי כוונתו המפורשת של המחוקק במקרה הנדון וכאלה הדומים לו, היא להצמיד את הפיצויים למצבה ויעודה של הקרקע ערב שינוי היעוד – היינו – ביעודה כקרקע חקלאית.
    שינוי יעודה של הקרקע – קשור, קשר בל ינתק, להפקעה ובלא מטרה זו לא היה נעשה כל שינוי ביעוד.

לסיכום

הנה כי כן, נראה בעליל כי אכן קיימת הפרדה ברורה בין שני המצבים המנויים לעיל – הן עפ"י הוראות החוק והן בפסיקה עניפה, חוזרת ונשנית – המבהירה את כוונת המחוקק: –
שונה היא שומת הפיצויים בגין מקרקעין ששווים פחת בתכנית המפקיעה לעומת שומת פיצויים בגין מקרקעין ששווים עלה בתכנית המפקיעה.
במקרה הראשון – יושתת השווי על היעוד עפ"י התכנית המפקיעה, לעומת המקרה השני – שם יושתת השווי על היעוד בתכנית שקדמה/בוטלה (ערב) התכנית המפקיעה.