מאמרים

הצעות תיקונים/השלמות בעניין היטל השבחה

פנינה אבן-חן – שמאית מקרקעין

התיקון המהותי הנדרש בעניין היטל ההשבחה – וזאת על רקע הניסיון שנצבר ב-10 שנות הפעלתה של הגבייה לפי הוראות התוספת השלישית, הינו –
שינוי "התאריך הקובע" לשומת ההשבחה בעקבות אישורה של תכנית.
התאריך הקובע צריך להיות מועד מימוש הזכויות בנכס ולא מועד אישור התכנית. המועד המוצע מיושם היום בפועל לעניין שומות בעקבות אישור "הקלה" ו "שימוש חורג" (מועד אישור ההקלה או השימוש החורג).
התיקון דרוש כי בבדיקה במשך השנים – נמצא שהמקרקעין אינם "מתנהגים" בצורה זהה למדד זה או אחר (הבניה או הצרכן).
ההצמדה החל מתאריך מסוים בעבר – ממועד אישור התכנית עד למימוש הזכויות – מביא לעיוותים, הנובעים מעלייה ריאלית של שוק המקרקעין בשונה וללא קורלציה לעליית המדד.
התיקון השני הנדרש –
הגדרת "השבחה".
1. ההגדרה הנוכחית איננה ישימה – לא ניתן לבצע השומה לפי הגדרה זו: – בפועל – אין אפשרות להוכיח עלייה בשווי מקרקעין בשני מועדים כנדרש (ערב אישור התכנית ולאחריה).
  המחיר שעשוי לשמש בסיס לשומה, הינו שווי המקרקעין לאחר אישור התכנית. מחיר זה מבטא את השווי במצב החדש. לצורך אומדן השווי במצב הקודם, יש לבנות מודל רעיוני – במודל זה יינתן משקל מתאים (אקוויוולנט) לכל הזכויות בקרקע וכך ניתן יהיה ל"פרק" את המחיר הנובע מהמצב החדש ו"לנטרל" מתוכו את המרכיב שהוסף לקרקע כתוצאה מהתכנית במצב החדש היתרה תהא השווי במצב הקודם.
  1. הגדרת מצב תכנוני קודם בהמשך לשינוי הנדרש בהגדרת "השבחה", נדרש גם תיקון נוסף – הגדרת המצב התכנוני הקודם. יש לקבוע בהגדרה מחייבת כי כל מצב תכנוני ששימש בסיס למתן היתרי בניה – (ולכן קבע שווי שוק) – יכול לשמש בסיס לשווי במצב קודם, כגון: היתרי בניה שניתנו עפ"י תכנית מופקדת, עפ"י תנאים זמניים וכיו"ב.
  2. תיקון משלים דרוש לעניין ההפרשות לצרכי ציבור במצב הקודם: – באומדן השווי במצב הקודם ניתן יהיה להשתית את השווי על זכויות וחובות בהתאם לתכנון במצב הקודם היינו – הפרשנות לצרכי ציבור בהתאם למוצע בתכניות ולא הפרשה רעיונית של עד 40% – כפי שמתבצע כיום ע"י מספר שמאים. ביהמ"ש העליון קבע במספר פסקי-דין כי לא ניתן לחייב בעל זכות בקרקע בהפרשה תיאורטית, אולם הפסיקה התייחסה לתביעות פיצויים לפי סעיף 197 א' לחוק. מאחר וגם בשומות השבחה משווים בין שני מצבים תכנוניים – כמו בעניין פיצויים לפי סעיף 197 א' – מן הדין לייחס עיקרון זה גם לשומות השבחה. הדבר ניתן לביצוע, בהגדרת "המצב התכנוני הקודם".- מתוך הרצאה, באוניברסיטת ת"א ביום עיון 13/6/91 בעניין "היטל השבחה".
תקנות באישור שר הפנים סעיף 19 (ד) לתוספת השלישית מאפשר לשר הפנים להתקין תקנות בעניין פטור מלא או חלקי למקרקעין שבתחומם הותרה בפועל בעבר בנייה על-פי תכנית אחרת שלא הגיעה לכלל אישור כדין, או על-פי אישור מאת מוסד תכנון.שמאים – שניסו בעבר לתת "משקל מתאים" לעובדות אלה בשומותיהם – בעת קביעת השווי ב"מצב הקודם" נתקלו ב"חומה" של היועצים המשפטיים ובתי-המשפט בעקבותיהם – כאשר הנימוק לביטול שומות אלה ע"י בתי-המשפט היה היעדר תקנות כאלה. אשר לשר הפנים הסמכות להתקינם. אם שר הפנים לא מתקין תקנות אלה – משמע אין לייחס כל משקל לעובדת "התנהגות" הוועדה המקומית בעבר, ולא הוא – התנהגות הוועדה המקומית יצרה "שווי שוק" ולא ניתן לסגת ממנו בצורה מלאכותית, ע"י חיפוש בארכיוני הוועדה המקומית אחר תכניות מנדטוריות – מעלות אבק מהעדר שימוש בהן.
מועדים
המועדים שנקבעו בתוספת השלישית, מחייבים רק את בעל הקרקע להגיב תוך 30 יום ממועד קבלת שומת ההשבחה.
משהגיב בעל הקרקע והגיש שומה מטעמו, אין מועדים מחייבים לגבי ההליכים –
-תגובת הוועדה המקומית או השמאי מטעמה
-המועד למינוי שמאי מכריע
-המועד להכרעת השמאי המכריע
כל אלה כאמור אינם כפופים למועדים מחייבים.
להפעלה תקינה של החוק – יש להשלים חסר זה, או לבטל לחילופין את המועד המחייב רק את בעל הקרקע.
אושרו תכניות בזו אחר זו ולא גבו היטל השבחה בגין תכניות אלה – תערך השומה מהתכניות הראשונה – לאחרונה.
לא נאמר כי במניין זה יש לקחת את כל התכניות – הן אלה שהוסיפו זכויות – והן אלה שגרעו זכויות – וזאת כדי להגיע למסקנה בעקבות אישור התכנית האחרונה, אם אכן הושבחה הקרקע.
כיום "בפרקטיקה" נוהגות הוועדות בהנחיה לשמאי עורך שומת ההשבחה, לבודד את התכניות שגרעו זכויות ולא להביאן בחשבון.לטענת הוועדות – בגין תכניות אלה – פתוחה הדרך בפני הבעלים להגיש תביעות לפי סעיף 197 (א) לחוק.
עובדה זו פוגעת בבעלי הקרקע: –
ידוע שאף אם מגישים תביעות לפי סעיף 197 (א), יש להוכיח פגיעה מעבר לתחום הסביר (לפי סעיף 200 לחוק) והמועד להגשת התביעה – מוגבל לשנה אחת בלבד ( עם סמכות לשר הפנים להאריך מועד זה) בעוד שמועד גביית היטל ההשבחה איננו מוגבל ( כלפי העתיד, כלפי העבר מוגבל עד 1.7.1975).
יש לתקן סעיף זה – 4 (5) – כך שבמניין התכניות יילקחו בחשבון כל התכניות החלות על הקרקע (אחרי 1.7.1975) – הן אלה המוסיפות זכויות והן אלה הגורעות – והתמונה שתוצג ע"י השמאי לגבי ההיסטוריה הקרקעית של החלקה הנדונה – תהא שלמה.
היטל השבחה בעקבות אישור תכנית מתאר מחוזית
כיום – ניתן לגבות היטל השבחה רק בעקבות אישור תכנית מפורטת ותכנית מתאר מקומית. לעומת זאת – פיצויים לפי סעיף 197 (א) ניתן לתבוע בעקבות אישור כל סוגי התכניות לפי פרק ג' לחוק.
בפועל – מתאשרות תכניות מתאר ארציות ( כגון התכנית לחופי הכנרת) המשביחות את הקרקע ולא ניתן לגבות בעקבות אישורן – היטל השבחה. יש להשלים חסר זה בחוק.
אינפורמציה
שומות המוצגות ע"י הוועדה המקומית כבסיס לדרישת תשלום היטל השבחה לוקות עפ"י רוב בחסר – לא מפורטות התכניות שחלו בעבר על הקרקע נשוא השומה – לא מפורטים נתונים נוספים הנדרשים לצורך הבנת השומה.
יש להשלים בתקנות (לפי סעיף 265 (30) לחוק) כי שומת ההשבחה תכלול לפחות את המרכיבים:\
- פרטי התכנון במצב הקודם
- פרטי התכנון במצב החדש
- אומדן השווי במצב הקודם
- אומדן השווי במצב החדש.
  ואז יהא ברור כיצד נוצרה ההשבחה וניתן יהיה לבדוק – אם יש מקום להגשת "שומה אחרת" מטעם הבעלים. כיום, בפועל – נעשית עבודת "בילוש" ע"י השמאי מטעם הבעלים ורק כאשר המחלוקת מגיעה לבירור בפני שמאי מכריע, "נחשפים" הסודות מן החדר, שלא נמסרו לשמאי מטעם הבעלים.
תמריץ ליזם
יזם המשקיע בתכנון ופיתוח קרקע, נתבע לשלם היטל השבחה בעקבות אישור התכנית שהוא יזם. לא מובאים בחשבון ההשבחה – העלויות שהושקעו על-ידו ליצירת ההשבחה. עובדה זו מביאה לידי קיפוח היזם, לעומת בעל זכויות בקרקע, שלא טרח להשביחה או ועדה מקומית שלא נכנסה "לעול" הוצאות בגין התכנית החדשה.
התמריץ יכול להינתן ע"י השמאי – עורך שומת ההשבחה – אם יינתנו הנחיות מתאימות – על ידי תיקון בתקנות או תיקון אחוז ההיטל – במקרה שהיזמות מתבצעת ע"י יזים ולא על-ידי הוועדה המקומית.
כמו-כן יש לקבוע כי באומדן שווי הקרקע במצב החדש יש להביא בחשבון עלויות שהוטלו על מבצע התכנית מכוח הוראות בתכנית החדשה. (עלויות חורגות מעלויות פיתוח רגיל) ללא ביצוע עבודות אלה – לא תיווצר השבחה בקרקע ולכן יש להביאן בחשבון.