גורמי תכנון שהם בעלי השפעה על שווי המקרקעין

הרקע התכנוני המלא הנדרש משמאי המקרקעין – לבדיקה ולסקירה – טרם קביעתו את שווי המקרקעין – הועלה לאחרונה על שולחן הביקורת של ועדות הערר ובתי המשפט, בבואם לבחון ולפסוק אם עלה או ירד שווים של מקרקעין, בעקבות אישורה של תכנית.

למטרה זו ביקשו להיעזר בחוות דעת השמאי – והתאכזבו.

אכזבה זו באה לידי ביטוי בהחלטות וועדת הערר ובפסיקה של בתי המשפט, ולכן החלטתי להביא בפני השמאים – חלק מהחלטות בתי המשפט ומוסדות התכנון – בדבר הבדיקה הנדרשת משמאי המקרקעין מבחינת הרקע התכנוני – כדי לבסס את שומתו.

אביא מספר דוגמאות להמחשה:

פגיעה לפי ס' 197 לחוק התו"ב

• בעתמ/200/03 – בנימין חקק ואח' נ' וועדת הערר לתכנון ובניה מחוז ת"א ואח' – נדונה דחייתה של תביעה לפיצויים לפי ס' 197 לחוק התו"ב – ובפסק הדין (טרם פורסם) נאמר: וועדת הערר מצאה שני פגמים עיקריים בחוות דעת שמאי העוררים – פגם ראשון ועיקרי – כדי לקבוע את הפגיעה, לא נעשתה השוואת שווי הנכס לאור כלל נתוני המצב התכנוני שקדם לתכנית, למול שווי הנכס לאור כלל נתוני המצב התכנוני שלאחר התכנית.
  ובלשון וועדת הערר:
  "העוררים התעלמו מנתונים התכנוניים במצב הקודם וכמו כן תארו באופן חלקי את המצב התכנוני החדש".
  הפגם השני היה היעדרן של עסקאות לביסוס ירידת הערך.
• בתיקי עררים 062/00 – 34/00 שפיה – קסם – וועדה מקומית חדרה – אשר נדונו בפני וועדת הערר המחוזית מחוז חיפה, וגם עניינם – תביעות לפיצויים לפי ס' 197 לחוק התו"ב בעקבות אישורה של תכנית, נאמר במסגרת החלטת וועדת הערר:-
  "ה. סבורים אנו כי הצגת מעמדן של קרקעות העוררים כקרקעות שלא חלה עליהן כל הגבלה תכנונית בטרם נכנסה לתוקפה התכנית הפוגעת, הינה הצגה מטעה של המצב התכנוני. חובה היתה על השמאי שערך את השמאות כבסיס לתביעה, לציין את המצב התכנוני הנכון שאינו שנוי במחלוקת, גם אם נתון זה עלול לפגוע במרשיו"
• משום מה "נאחזו" שמאים רבים בפסיקתה של כב' השופטת הילה גרסטל, אשר פסלה התחשבות בתכניות מתאר ארציות ומחוזיות – לעניין הוכחת פגיעה במקרקעין, כאשר לא היתה בהן מסוימות. בד בבד הבהירה כב' השופטת מתי כן ניתן להביא תכניות אלה בחשבון:
  "מכל האמור לעיל יוצא שהמועד להגשת התביעה בגין פגיעה, בעקבות תכנית, נמדד ממועד אישורה של התכנית, שממנה ברור שאכן נגרמה פגיעה במקרקעין. אם התכנית המאוחרת לא חידשה דבר, והפגיעה במקרקעין היתה מסוימת דיה, באופן ש"אדם סביר" יכול היה לצפות אותה, אזי התכנית הפוגעת יכול שתהא התכנית הראשונה בזמן, אף אם זו תכנית מתאר ארצית או מחוזית".
• מדברי כב' הנשיא שמגר בע"א 4390/90 אלישר נ' מ"י – הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מחוז המרכז ואח', פ"ד מז (3) 872, 887:
  "… היה עליו להתייחס בראש ובראשונה לשאלה אם נגרמה פגיעה. למטרה זו ראוי היה לפנות, בין היתר, אל ההשלכות שיש לתכנית על חופש הפעולה לגבי המקרקעין בכל הנוגע לשימושים האפשריים במקרקעין לפי התכנית החדשה בהשוואה לאפשרויות שהיו קיימות לפי התכנית הקודמת …" (ה.ש.)
• קבע השמאי הראשי מר יעקב אודיש, בדו"ח שנערך לאחרונה כבקרה על פיצויי הפקעה ששולמו למטרת הפקעת הקרקע, לסלילת כביש 431:
  "לאור הפסיקה הקובעת כי אינפורמציה תכנונית רלוונטית מצויה גם בתכניות צפויות (ראה ע"א 483/86) יעקב (אוטו) בירנבך נ' הוועדה המקומית ת"א ואח' – פ"ד מב (3) 228 ו-ע"נ 4487/01 הו. המקומית רחובות נ' מ. לוסטרניק (טרם פורסם) – וכן הואיל, מקובל ונהוג כי תכניות ברמה הארצית והמחוזית, ואף אם טרם אושרו, מהוות קו מנחה להכנת תכניות במדרג המקומי, רצוי מאד היה, לא רק לשם הגילוי הנאות (ה.ש.), כי יצוין גם דבר קיומן של תכניות מופקדות, לאור האמור בהן לעניין השטחים שבסביבה, לנתח השפעתן או את אי השפעתן על השווי".
• הלכה פסוקה היא כי בהערכת שווי המקרקעין והפוטנציאל התכנוני שלהם, יש להתחשב במגבלות שנקבעו במסגרת תכניות שהיו תקפות ערב התכנית הפוגעת. ראה גם ע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה (טרם פורסם) – פסק הדין סקר את הזכות לפיצוי מכח תכנית פוגעת, בקביעת שיעור הפגיעה, השפעת הכרזת המקרקעין כ"קרקע חקלאית" ומפרט אמות מידה לאומדן הפגיעה. בפסק הדין נקבע כי התעלמות מתכנית מתאר ארצית תמא/3 (לדרכים) אשר חלה במקרקעין, עולה כדי חוסר סבירות.

השבחה אל מול פגיעה

• אל מול פיצויים לפי ס' 197 – עומד נושא מקביל – השבחה – אותה על השמאי להציג בשומתו. ראה לעניין זה ע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה ואח', מז (2) 402, 410:
  "ודוק: במניין כלל גורמי התכנית, שהם בעלי השפעה על שווי המקרקעין, אין לכלול רק את הגורמים "הפוגעים" במקרקעין, אלא גם יסודות המצויים בתכנית המשביחים את שווים. התוצאה המשוקללת מן התחשבות בכלל הגורמים היא המספקת תשובות לשאלות אם המקרקעין נפגעו ומהו שיעור פגיעתם".
• אך ניתן ללמוד על ההשבחה אל מול הפגיעה – מתוך פוטנציאל תכנוני שיש לקרקע – נושא זה נבחן ע"י וועדת הערר המחוזית, מחוז ירושלים, בהחלטתה מיום 19.10.04 בערר ים 1-160/04. שם נדון ערר על החלטת שמאי מכריע. בתמצית – בדיון בפני שמאי מכריע, שמונה לדון בתביעה לפיצויים לפי ס' 197 לחוק התו"ב, הוצגה ע"י שמאי הנתבעים הערכה, על פיה הפוטנציאל התכנוני (שהושתת על החלטת וועדה מחוזית – שניתנה טרם אישור התכנית הפוגעת) – מצביע על השבחה גדולה יותר מהפגיעה הנתבעת, ולכן לא מגיע פיצויים בעקבות אישור התכנית. השמאי המכריע לא קיבל טענה זו ולאחר מספר הליכים (בפני בתי המשפט וועדת הערר) הכריעה וועדת הערר בסוגיה זו:
  "אנו סבורים כי השבחה של המגרש נשוא ערר זה ברורה ומביאה לכך שיהיה ניתן לבנות עליו כ-22 יח"ד וזה מהווה השבחה ממשית וברורה אשר נולדה (על פי החלטת הוועדה המחוזית – תוספת שלי) עוד בטרם אישורה של תכנית "הולילנד" הפוגעת והשבחה זו עולה במונים רבים על הפגיעה אשר קבע השמאי המכריע. לפיכך אנו סבורים כי יש לקבל את הערר ולדחות בכך את תביעת המשיבים 1-6."

הפוטנציאל התכנוני

• באומדן שוויו של נכס מקרקעין, נלמד גם הוא מתכניות לרמותיהן השונות, אם מאושרות ואם מופקדות.
  לעניין תכניות מופקדות בעבר – במסגרת הערכת שווי המקרקעין, יש לקחת בחשבון גם תכניות מופקדות אשר צפויות היו לחול במקרקעין עובר למועד הקובע. לעניין זה אפנה לדברי הנשיא שמגר (כתוארו אז) בע"א 483/86 בירנבך נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל-אביב – יפו ואח',  פ"ד מב (3) 228:
  "הפוטנציאל התכנוני של נכס מקרקעין, אשר "נפגע" ע"י תכנית, איננו מגולם אך ורק בתכנית המתאר. אינפורמציה תכנונית רלוונטית מצויה גם בתכניות צפויות, המיועדות לחול על המקרקעין…".
  וכך גם נקבעו המונחים הלשוניים: – "סיכוי שאינו קלוש ואינו רחוק אלא ודאי" – "ציפייה סבירה בנסיבות העניין", המנחים את שמאי המקרקעין איך לקבוע אם תכנית מסוימת משפיעה על שווי הקרקע.
• וראה גם דברי השופט מ. חשין בע"א 4809/91 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נ' משה קהתי, פ"ד מח (2) בעמ' 212:-
  "בשולי הדברים ביקשתי להעיר, כי מסכים אני לעקרון "התכנית הצפויה" אלא שלדעתי אין ענייננו בשאלה משפטית אלא בשאלה עובדתית של שמאות. אומדן שווים של מקרקעין נעשה בידי מומחים לדבר, על-פי תנאי השוק בזמן ובמקום מסוימים. וכך, אם "תכנית צפויה" משפיעה – הלכה למעשה – על שווים של מקרקעין מסוימים, פשיטא שהשפעה זו תמצא ביטוי בשומתם, ואילו אם "תכנית צפויה" אחרת אינה משפיעה – הלכה למעשה – על שווים של מקרקעין מסוימים, לא תבוא אותה תכנית במניין השומה. בין כך ובין במקום בו משפיעה "תכנית צפויה" על שווים של מקרקעין, לא יימנעו מלהביא השפעה זו בקביעתה של השומה".
• דיון בשאלת הפוטנציאל של קרקע חקלאית התקיים בוועדת הערר המחוזית מחוז ת"א, בערר מס' הר/5175/00, שם הוחלט:-דיון בשאלת הפוטנציאל של קרקע חקלאית"א. כאמור, אין מחלוקת כי החלקה היא קרקע חקלאית בה אסורה כל בנייה. השאלה היא אם ניתן להוכיח קיומו של פוטנציאל לשינוי ייעוד, שהשפיע על שווי השוק של החלקה. שאלת קיומו של פוטנציאל היא שאלה משפטית ועובדתית גם יחד: משפטית, משום שבפסיקת בית המשפט העליון קימת התייחסות לשאלה מהו אותו פוטנציאל שניתן לקחתו בחשבון בהערכת שווי מקרקעין. עובדתית – כיוון שאין די בטענה בעלמא על קיומו של פוטנציאל לשינוי ייעוד אלא יש להציג נתונים המבססים את הטענה כי שווי השוק של המקרקעין אכן הושפע מקיומו של אותו פוטנציאל".

 שווי ספקולטיבי

• יש הבדל בין שווי פוטנציאל תכנוני לשווי ספקולטיבי.גם במקרים שלא נטען שהיו תכניות צפויות לשינוי ייעודה של קרקע חקלאית – יש לקרקע הממוקמת בלב אזור מפותח במרכז הארץ – שווי גבוה יותר משוויה החקלאי – וזה הוא שוויה הספקולטיבי. השווי הספקולטיבי בא לידי ביטוי בשוק המקרקעין, והעסקאות המבוצעות בשווי זה – נותנות משקל לספקולציה (להנחה) מתי יתגבש שינוי ייעודה של קרקע חקלאית זו.
  באומדן השווי הספקולטיבי שונה מלאכתו של השמאי בהערכת שוויו של נכס, ממלאכתו בהערכת שווי הפוטנציאל התכנוני."באומדן שוויו של פוטנציאל תכנוני – בודק השמאי את התכניות הצפויות – אם מופקדות ואם בהליך תכנוני אחר כגון הודעה לפי ס' 77 בדבר הכנת תכנית – ולאחר שגיבש לעצמו מסקנה – על בסיס הנתונים התכנוניים – לאיזה ייעוד תשונה הקרקע, ישקול השמאי מה הם הסיכויים/סיכונים שייעוד זה יאושר בעתיד, יבסס את הערכתו על נתוני שווי של אותו ייעוד כשהוא זמין לבניה – תוך מתן הפחתות מתאימות לשטחי הציבור הדרושים, דחייה עד לאישור התכנית, היטל השבחה צפוי וכיו"ב. כך ניתן לאמוד את שוויו של פוטנציאל תכנוני.שווי ספקולטיבי נאמד – גם הוא ע"י שמאי המקרקעין – אך ע"י איסוף נתוני עסקאות מקרקע דומה – תוך מתן התאמות לקרקע הנדונה.

  הדוגמאות לשווי ספקולטיבי הן רבות, החל מאדמות "הגוש הגדול" בתל-אביב (לפני התגבשות התכניות) ובימים אלה – קרקעות חקלאיות באזור שבין ראשל"צ ונס ציונה.

לסיכום

חשיבותו של הרקע התכנוני המלא, המהווה בסיס לאומדן שוויה של קרקע, בא לידי ביטוי במישורים רבים.

לעומת הבדיקה הנדרשת משמאי המקרקעין לעניין קיומו של פוטנציאל תכנוני, בדיקה הנשענת רובה ככולה על הרקע התכנוני של הנכס וניתוחו – את השווי הספקולטיבי ניתן ללמוד משוק המקרקעין והעסקאות המתנהלות בתחומו.

מלאכתו של שמאי המקרקעין הינה מלאכת מחשבת, של איסוף כל הנתונים התכנוניים, וניתוח השפעתם על שוויו של נכס, להשלמת מלאכת אומדן השווי, יסייעו בידי השמאי גם נתוני עסקאות.

שמאי המקרקעין לא יכול "להטיל" אחריות בשל היעדר נתונים תכנוניים, על המתמחה שנשלח לוועדה המקומית או לאינפורמציה שנמסרה ע"י הוועדה המקומית. השמאי צריך להמשיך מעמדת פתיחה זו (מתמחה/וועדה מקומית) ולהפעיל את מומחיותו, ניסיון העבר ואינפורמציה שפתוחה כיום באינטרנט.

כבוד השמאי ומקצועיותו הם העומדים למבחן וחשיבות כבוד המקצוע צריכה לעלות במשקלה על הרצון לקבל שכר טרחה, המוצע לשמאי, כדי לבצע שומה בלי נתונים נכונים.