אומדן שוויה של זיקת הנאה

בשינוי לתכנית בנין עיר מס' פת/10000 נקבעו הסדרי חניה ותנועה בתחום התכנית. עפ"י אותה תכנית נקבע כי תירשם זיקת הנאה לחניה לטובת חלקה א' – החלקה הנהנית, בחלקה ב' – החלקה המשתעבדת. התכנית קבעה מקסימום של 40 מקומות חניה.

בהיעדר מקומות חניה בתחום חלקה א' אין אפשרות לקבלת היתרי בניה, תעודת גמר ורישיון חוקי לעסק, האמור להתנחל בחלקה א'. במקרה זה מאפשרת הרשות המקומית תשלום של "כופר חניה" השווה בשקלים ל-$5,000. זהו אומדן גבול תחתון לשווי זיקת ההנאה המהווה את האלטרנטיבה לקבלת היתרי הבניה בחלקה א'.

אומדן שווי זיקת ההנאה למקרה גבולי עליון הינו הקצאת מקומות חניה מוגדרים בחלקה א'. הקצאה זו מונעת או מגבילה את אפשרות השימוש של אותם מקומות חניה ממשתתפים אחרים. במקרה זה השווי מתבסס על שווי מקום חניה מוגדר הקיים בסביבה ונע סביב ל-$12,000.

1. כללי:
   בתכנית מפורטת מאושרת נקבעו הוראות לעניין הסדרי החניה בתחום התכנית.
   
   • הסדרי החניה בתכנית מאפשרים הקניית מקומות חניה עודפים בחלקה מסוימת, לבעלי חלקה אחרת הנזקקים למקומות חניה אלה כדי להגיע לחניה תקנית במקרקעיהם. ההקניה תתבצע ע"י רישום זיקת הנאה.
   • בין ההסדרים שנקבעו בתכנית – נקבעה אפשרות לבעלי חלקה 10 – לרכוש עד 40 מקומות חניה בחלקה 15 – ע"י רישום זיקת הנאה.
   • מספר מקומות החניה (מ-0 ועד מקסימום 40) שלגביהם תירשם זיקת ההנאה – יהיה פועל יוצא מעסקה שתיחתם בין הבעלים של חלקה 10 ובין הבעלים של חלקה 15.
   • המו"מ שיתקיים בין הצדדים ויתגבש לעסקה יפרט את צורת ההתקשרות לגבי השימושים במקומות חניה אלה. 
     בתכנית מפורטת מאושרת נקבעו הוראות לעניין הסדרי החניה בתחום התכנית.
     התבקשתי לאמוד את שווי זיקת ההנאה – לגבי 40 מקומות חניה מסוימים בחלקה 15, בהנחה שעומדת להתגבש עסקה, במטרה לרשום זיקת הנאה לטובת חלקה 10.
     אומדן השווי יושתת על שתי אפשרויות של התקשרות:-
2. עקרונות
   1. זיקת הנאה בחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 (להלן – חוק המקרקעין):-
      • "זיקת הנאה היא שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמה זכות להחזיק בהם".
      • "זיקת הנאה יכולה שתהא לטובת מקרקעין".
      • "זיקת הנאה לטובת מקרקעין יכול גם שתקבע כי בעל המקרקעין הכפופים חייב לבצע בהם פעולה מסוימת או שלא יהיה זכאי למנוע ביצוע פעולה מסוימת במקרקעין הזכאים".
      • "זיקת ההנאה היא הגבלה על השימוש של הבעלים במקרקעין".
   2. העיקרון הקבוע בחוק המקרקעין הוא, כי בפנקסי המקרקעין ניתן לרשום רק את אותם עניינים שבחיקוק כל שהוא נקבע שהם ירשמו בפנקס המקרקעין, או שהם ניתנים לרישום בו.
      סעיף 123 לחוק המקרקעין מפרט את סוגי העניינים שניתנים לרישום בפנקסים וביניהם:-
      העסקאות שהרשם אישרן לרישום.מה הן העסקאות שאליהן מתייחס סעיף זה?
      סעיף 6 לחוק המקרקעין מגדיר מהי עסקה ניתנת לרישום. בסעיף 6 מפורטים חמישה סוגים של זכויות במקרקעין שהקנייתם מהווה "עסקת מקרקעין", וביניהם:- זיקת הנאה.
      כאשר אדם מקנה אחת מחמש זכויות אלה, ואדם אחר רוכש אותן, נעשית "עסקת מקרקעין" הטעונה רישום בפנקס המקרקעין
3. אומדן שווי זיקת ההנאה
   1. בסעיף 3 (ג) לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 (להלן – פקודת ההפקעה) נקבעה לשר האוצר אפשרות רכישתה של זיקת הנאה. לעניין אומדן השווי של רכישה זו נקבעה תקנה 12 לפקודת ההפקעה. המשמעות – זיקת הנאה היא זכות שיש לה שווי.
   2. לעניין שווי זכויות המתייחסת להנאה מוגדרת הנרכשת לפי הסכם, נקבעו ע"י השמאי הממשלתי ב"קווים מנחים לגבי בעיות מיוחדות בשומות מקרקעין" הנחיות לאומדן השווי:-אין זיקת ההנאה נוצרת אלא אם כן נתקיימו בה התנאים הבאים:-
      • יחידת מקרקעין אחת משתעבדת ב"זיקת הנאה" ליחידת מקרקעין אחרת. יחידת המקרקעין המשועבדת מספקת הנאה ליחידה השנייה. היחידה השנייה היא דומיננטית ונהנית מהזכות המשועבדת לה.
      • החלקה המשועבדת ב"זיקת הנאה" לחלקה אחרת, נרשמה בפנקסי המקרקעין כמשועבדת לטובת החלקה הדומיננטית. החלקה הדומיננטית נרשמה כחלקה הנהנית מ"זיקת הנאה" ב"חלקה המשועבדת".
        "זיקת ההנאה" כשלעצמה איננה מהווה יחידת רישום".
   3. מקומות החניה נשוא זיקת ההנאה – יאפשרו קבלת היתרי בניה, תעודת גמר ורישיון עסק חוקי בחלקה 10.
   4. בהיעדר אפשרות פיסית לפתרון חניה בתחום מקרקעין – מאפשרת הרשות המקומית תשלום "כופר חניה".
      שווי זיקת ההנאה יהיה פועל יוצא מהסכם ההתקשרות וצורת השימוש שיעשה בשטח נשוא זיקת ההנאה:-
      במקרה הנדון – החכרה או רכישה של מקומות חניה:-
      1. – שווי מלא – גבול עליון.
      2. – אפשרות שימוש ללא בלעדיות – גבול תחתון.
      1. הגבול העליון במקרה (1) – יהיה שוויו של מקום חניה בבעלות מלאה, תוך מתן הפחתה לשיתוף במקרקעין במקומות חניה אלה, בין הבעלים לחוכרים, אם בעקבות החכרה לתקופה ארוכה או בסידור חוזי אחר.
      2. במקרה (2) – שווי מקום חניה כזה יכול להיות זהה לשווי תשלום "כופר חניה" למקום חניה, הנדרש ע"י הרשות העירונית, כתנאי למתן היתרי בניה לנכסים להם אין אפשרות ליתן פתרון חניה בתחום הנכס.